今年新房的价格体系，逐渐清晰 | 楼先生问答NO.378
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今年楼市遵循两点：一，绝大多数新盘都没有涨价的机会和空间。二，完全掌握主动权的政府，会慢慢为各个板块划出价格天花板。
随着5月大批纯新盘上市，一张张重量级的预售证即将申领出来，杭州新房全新的价格体系逐渐成型。基本上可以说，下半年买房，至少价格方面，不再有什么悬念。
城东新城：四万六七。代表楼盘是东城金茂府、钱塘天誉、森林海尚。今年价格没有发生变化，接下来也不可能有突破。
艮北新城：4万出头的价格，也没什么变化空间。唯一的不确定是杨柳郡会不会爬上4万。
申花：高层最高5万4，洋房最高6万3。代表楼盘是沁园、厘望，马上要开的古翠隐秀，价格妥了。
长睦：御东方的2万6，被限得有点狠。
丁桥：之前汀澜府是包括6000的精装，均价是3万2。接下来的两个纯新盘，一个是芳菲与城，一个是武林上城，估计突破的空间有限。
南部新城：无法突破3万，代表楼盘是桂语朝阳。
未来科技城：目前周边在售的排屋4万1左右，纯新盘的价格还没划定，一个是镜溪绿汀和湖畔雲庐，一个是富力中心和天空之城。
奥体：保利澄品，快了快了，放心放心，5万内。
运河新城：精装看博翠府3万，毛坯看尚合府2万2，今年一锤定音的会是城北万象城的住宅部分。
滨江：中海云宸和晓风印月。
江河汇板块：凤起钱潮。
总结一下：虽然一场场土拍热度依然高涨，拉抬着市场预期。但地价和房价的关系，仍被限价切割开：地价+各种成本≠房价。对于政府来说，尽管可以「因盘施策」，但一旦越过“稳房价、稳地价、稳预期”这条红线，谁敢冒头，就打压谁。苏州出台限售就是最好的例证。
1.
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800-1000万、学区+改善、置换/翡翠城
@不想起名字的猫
老师你好。想买学区房，已有一套翡翠城一期，小孩今年下半年即将上幼儿园。现考虑三种方案：1、再买个三房学区房，翡翠城出租；2、置换翡翠城到学区房；3、先买一个学区老破小，过两年再置换离学区近的新房或次新房。花800多万甚至更高的价钱去买桂花城、文鼎苑，后续好转手吗？翡翠城还有上涨空间吗？考虑到还在修地铁，现在置换是否早了点？是否应该置换到更新的楼盘？
楼先生：要想清楚，对你来讲，当务之急的需求是哪一个，是学区还是改善，或是最好两者都能兼顾？与刚需买房上车不同，不同阶段，会有不同的换房目的和需求，还有跟经济能力也有很大的关联。你的三个备选方案，其实都是可行的，主要还得看你对学区的要求程度，以及实际的经济能力。
如果很看重子女教育，资金不是特别多，去买一套学区老破小，或者考虑你的第一个方案，也是不少父母的选择。能力足够的话，还是建议努力一步到位，毕竟今后的换房成本，只会越来越高。整个行情对所有房子都是一视同仁的，你涨它也涨，你跌它也跌。只要对你杭州发展有信心，房价还是会涨，那就是越早置换越好。
具体到桂花城和文鼎苑，西湖区的教育资源都是很拔尖的，但再怎么样，房子本身还是过时了，相对来说，桂花城的房子和物业维护得还算好的。但有一点，总价八百一千万的房子，流通性会弱一些，换个角度看，有这样的预算，对学区要求不十分苛刻的话，市面上有太多新楼盘可以选择。
2.
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350万、工作在未来科技城、老家有房子
@努力再努力
首套刚需，跟老婆在未来科技城附近上班，预算350万左右，希望离地铁近一点，上班也近一点。看了未来悦，但2022年才交付，感觉有点久，华夏四季也在关注。另还有一个问题：家里十二线小城市，4年前买一套房子，全款84W买的，品质不怎么好，现在只能卖70万左右，如果不卖也能勉强付杭州首付，请问这个房子该不该卖？
楼先生：既然已经够付首付了，那就先不卖吧。总价350万左右，在未来科技城附近，也有一些可以关注的楼盘，比如耦园、未来悦二期、华夏四季以及西溪公馆，能摇到其中随便哪一个，都很划得来。至于交付晚，租个房就可以解决的事情。
西溪公馆可以重点留意，它的价格大概率还是在3万内，而且有2000多套房子，基本上所有房源都在你的总价内，可以多摇几次，买到的机会还是挺大的。
未来科技城附近的新楼盘也去摇，如果都没买到，再关注良渚、闲林和老余杭一带的新盘，或者你的预算，也可以找一找次新房，无非价格没有新房那么实惠。如果这些都尝试过了，也没买到适合的房子，再考虑卖掉老家的房子，增加预算，扩大选择面。
3.
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300万内、工作在滨江、向上的置换
@玥儿
在滨江上班，在南卧偏远地段有一套123方自住，大三房，大概可以卖240万，准备置换到市北或悦虹湾，只能考虑300万内的小户型，请问这种置换思路对吗？还有其他楼盘可以推荐吗？女儿刚出生，父母会过来帮忙带孩子，买新房的话就要租房大概两年，但又怕错过置换好时机。
楼先生：看你图什么。如果为了上下班通勤方便，换到悦虹湾或者市北，尽管还是一套小三房，但地理位置可以有较大的提升。总的来讲，原则上只要是积极向上的置换，方向和思路就不会有什么大问题。像悦虹湾这样的楼盘，是很多滨江外溢需求的选择，性价比高，又紧贴着滨江，可以作为你的首选。
其它的推荐，市北是一个选择，只不过300万预算，只能往市北东方向挑一挑，可以买到精装89方三房。这边的楼盘卖得不会很快，可以从容一点。要么留在南部新城，当然地段上，比你现在住的地方要好一点才行，然后再努努力，增加一点预算，够一套紧凑型的四房，那也是一种进步。
4.
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500万内、丁桥/武林上城、刚需首套自住
@蓝色
首套房，自住，现有资金150万，不考虑区域，面积100方以上，孩子2岁，方便以后上学，通勤和商业希望可以酌情兼顾。麻烦老师推荐两三个不错的楼盘。另外，我对于龙湖的武林上城有好感，可否对这个盘分析下？
楼先生：先说武林上城。这是整个丁桥都在期待的楼盘，因为它自带一个天街。放眼杭州，自带大型综合体的住宅，屈指可数，自带天街就更少了。放眼杭州，下沙的滟澜山、滨江的春江郦城，或者钱江新城的悦府，都是这类性质的住宅小区。
在待售的住宅楼盘中，差不多可以对比的，就是城北勾庄的那个万象城，也有部分住宅可售。目前，武林上城的产品细节以及价格信息都还没正式对外释放，不过可以肯定是，凭借丁桥天街，这里会聚集人气，形成中心。在杭州，天街的影响力是有目共睹的。
至于其它推荐的话，150万的首付资金，也就是可承受500万的总价，城北大部分板块可以随便挑，比如桃源的臻蓝府、祥符的和宁文华、运河新城的博翠府等这些楼盘，也可以关注，能够买到4房。如果要稍微市中心的位置，城东这边也有一堆楼盘，4万出头的艮北，3万4的天城府、金色时光，以及城东新城的小户型。
5.
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资产优化、限价/次新房、老破小/回迁房
@陈云
目前在市区有一套60方两室一厅，04年回迁房，目前价格3万7，学区一般，每月还贷2万；目前手头还有80万的现金，没地方理财；夫妻两年税后收入60万左右，双方暂无养老压力，看楼市上涨，不知道是否需要立刻上车？另外我们可以短期借50万，需要支付利息，是否建议？
楼先生：房子还是要优化的，建议置换。十五年房龄的回迁房，没什么好舍不得的，这样的资产，只要有条件，应该升级一下。而且现在的市场情况下，新房依然限价，能买到的绝大多数新楼盘，或者更主流的次新小三房，都肯定会更有前景。所以，想卖就卖，不需要顾虑太多。
其实这跟行情也没多大关系，主要还是考虑调整优化，把自己的资产换得更有优势，紧挨时代发展和社会需要。现在行情有所回暖，但价格变化还是不大的，全年来看，我还是认为会相对平稳，也不存在大涨的可能。对于置换来讲，又是比较好的机会。至于要不要短期借款，要看你具体需求，只要在自己承受能力范围内，操作上可以灵活一点。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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